Etxebizitzaren zimenduak

Prezioen gorakada. 2015etik etxebizitzaren prezioa gora doa, bai erosteko eta bai alokatzeko. Inbertsiogileen irabazi nahiak gogobetetzeko esku hartze publikoen ondorioa dela azaldu dute hiru adituk.

Sabai gabeko merkantzia

 

Etxebizitzaren prezioak gora jarraitzen du. 2015etik etengabea da igoera, krisiaren ondorioz gertatu zen beherakadaren ostean. Hego Euskal Herrian, etxebizitzen prezioak 2008koen azpitik daude oraindik: %38 merkeago daude Nafarroan, eta %25 merkeago Euskal Autonomia Erkidegoan. Alokairuak, berriz, azkarrago ari dira igotzen; iaz gainditu zen 2008ko batez besteko errenta. Are, Gipuzkoan inoiz baino garestiago dago alokairua, eta Araban eta Bizkaian aurki gaindituko da sabai historikoa, azken urteetako bilakaera mantenduz gero. Baina zergatik ari da hori gertatzen?

Prezioen bilakaera hori ulertzeko giltza batzuk azaldu dituzte etxebizitzaren merkatua aztertu duten hiru adituk: Jaime Palomera Bartzelonako Unibertsitateko ikerlari eta hiri horretako Maizterren Sindikatuko kidea; Nekane Jurado ekonomialaria; eta Jon Leonardo, Deustuko Unibertsitateko Hiri Soziologiako katedraduna.

 

Irudiaren deskribapena

 

 

Etxebizitza merkatuaren berezko ezaugarriak

 

Etxebizitza, eskubidea izateaz gain, merkatuko salgai bat bihurtu da. Baina beste produktuek ez dituzten ezaugarriak ditu, adituen esanetan. Palomerak nabarmendu du etxebizitza eskaria ez dela «malgua». «Aulki bat behar izanez gero, aukera asko daude merkatuan, eta ez eskuratzea ere erabaki dezakezu. Etxebizitzarekin ez dago aukera hori: bizitzeko funtsezko behar bat da». Hautua are gehiago mugatzen dituzten aldagaiak ere badaude; leku jakin batean egotea, kasurako: lanagatik, familiagatik, eskolagatik...

Kokapenean jarri ditu begiak Leonardok. «Ez dut etxebizitza bat nahi, baizik leku jakin batean dagoen etxebizitza bat». Gaineratu du espazioa «bakarra eta ordezkaezina» dela. Horrek eragiten du etxebizitza merkatua «oso espekulatiboa» izatea, eta «presio estrukturala» eragiten du etxeen eta lurraren balioan. Halaber, azaldu du leku batzuetan eraikitzeko espazioa urria izateak ere eragin dezakeela prezioan.

Halere, Juradok uste du ekonomiari lotutako ikuspuntua gainditu behar dela. «Etxebizitza espazio soziala da, non ezagutzak eta gaitasun sozialak igortzen diren». Esan du aintzat hartu behar dela hori, bestela azken hamarkadetako «diseinu neoliberalean» erortzeko arriskua baitago.

 

Etxebizitzaren burbuila, prozesuaren gainbehera

 

Juradok uste du burbuila ulertzeko atzera begiratu behar dela. 1985ean eta 1994an, Espainiako Gobernuak (PSOE) bi lege onartu zituen alokairuen sektorea «guztiz» liberalizatzeko eta jabetza lehenesteko. Maizter izatea garestitu zuen. «Logikoa da askok jabetzara jo izana». Etxegintza ekonomiaren sustatzaile nagusien artean sartu zuten orduan.

Juradok gaineratu du egoera horretan bankuek «negozio bikaina» hasi ahal izan zutela. Horren giltza batzuk xehatu ditu: bankuek zorpetzea sustatu zuten; bankuak edo horien inguruko enpresak ziren lurren jabeak eta eraikitzaileak; maileguak epe luzera eman zituzten, ez ordaintzekotan etxeekin geratzeko aukerarekin... «1988tik 2003ra, EAEko etxebizitzen prezioa %1.550 igo zen; OCDEko igoera handiena».

 

"Merkatuak beti daude araututa, eta eraikuntza enpresen ea interes jakin batzuen alde dago etxebizitzarena"

Jaime Palomera. Bartzelonako Maizterren Sindikatua

 

2008tik aurrera heldu zen prezioen burbuilaren gainbehera. Hala ere, Palomerak azaldu du lehen urteetan ez zirela prezioak «asko» jaitsi: «Gerora ere prezioak garesti mantendu zituzten artifizialki: tasatzaileek, bankuek... Ez zitzaien komeni zenbaki gorri are larriagoak izatea». Palomerak zehaztu du orain bankuak etxebizitzak saltzen ari direla, Europako Banku Zentralaren kredituak baliatu ahal izateko.

Palomerak uste du gertatutakoak gertatuta administrazioak bankuen mesederako araudia egiten jarraitzen duela. Adibide gisa jarri du Higiezinen Kredituen Legea —ekainetik dago indarrean—: «Auzitegiek aitortutako gai batzuk jaso ditu, baina funtsezkoa ez dute aldatu: etxegabetze bat dagoenean kaleratuaren zorra mantenduko da».

 

Alokairu eskariak, gora; horien errentek, ez

 

Krisi ekonomikoaren testuinguruan alokairu eskariak gora egin zuen. Etxebide Etxebizitzaren Euskal Zerbitzuko datuen arabera, 2017ko eskaeren %82k alokairua galdegin zuten: 46.493 guztira. Joera baten berri ematen dute datuok: gero eta eskatzaile gutxiagok jotzen dute jabetzara, eta gero eta gehiagok alokairura.

Palomerak nabarmendu du alokairu eskaria igo arren prezioak ez zirela igo krisiaren lehen urteetan. Alegia, eskaria eta eskaintzaren arteko korrelazioa –eskariak igotzean prezioak gora egiten du– ez zen gertatu. Are gehiago, prezioak jaitsi egin ziren. 2008an, EAEko hilabete bateko batez besteko alokairua 968 eurokoa zen, eta 2014an, 844 eurokoa. Palomerak zehaztu du hori Espainiako Estatu osoan gertatu zela.  
Juradok eta Palomerak azaldu dute egoera 2012an aldatzen hasi zela: inbertsiogileak ohartu ziren alokairuaren merkatua «urrezko arrautzen oilo berria» zela.  

 

Araudi aldaketarekin prezioek gora

 

Palomerak eta Juradok gogora ekarri dute Espainiako Gobernuak bi arau aldatu zituela denbora gutxian 2012an, PP agintean zela: Barne Zerga Erregimena eta Hiri Alokairuen Legea. Alokairuen merkatua «dinamizatzeko» neurri gisa aurkeztu zituen gobernuak. Bi adituen iritziz, horretarako balio izan zuen, baina alokairuarekin dirua irabazi nahi zutenek dinamiza zezaten: ordutik, maizterrak kaleratzea errazagoa da, kontratuak epe laburragoetan berrikus daitezke...

Horrekin batera, inbertsio funts handiei zabaldu zien atea, Socimi sozietateen bitartez: higiezinen merkatuan inbertitzeko sozietate kotizatu anonimoak. «Sozietate horiek paradisu fiskalen pareko abantailak dituzte», azaldu du Juradok. Funtsek Socimien bitartez alokairu etxebizitzak eskuratzen dituzte, nahierara kudeatzeko. Horren beste aldagai batzuk ere badaudela zehaztu du, build to rent  formula (alokatzeko eraikita) kasurako: eraikin osoak erosi, alokairuan jartzeko.  

 

"1988tik 2003ra arte EAEko etxebizitzen prezioa %1.550 igo zen; OCDEko gorakada handiena izan zen"

Nekane Jurado. Ekonomialaria

 

Palomeraren ustez, funts horiek krisiaren aurretik bankuek zuten lekua hartu dute. Urte gutxian alokairuko etxebizitza parkearen %5 eskuratu dute, eta uste du «arraste eragina» izan dutela: prezioak igo ostean, higiezin agentziek hori bera egitea ekarri dute, eta, azkenik, jabe txiki eta ertainek ere. «Alokairuen %5 izan arren, errentak sistematikoki igo ditzakete: zergetan abantailak dituzte, eta epe laburrean arriskatzeko kapital handiagoa».
Leonardok gaineratu du merkatu horretan eragile berriak sartu direla: turistentzako etxeak. Horren albo ondorioak ekarri ditu gogora: «Auzoetan krisiak, herritarren lekualdatzeak eta bestelakoak. Estatuan alokairua merkatu librearen ordezkoa da, eta arau berberen arabera mugitzen da».

 

Alokairutik jabetzara

 

Palomeraren ustez, alokairuen prezio igoeraren ondorioz, herritar batzuk jabetzara bultzatuta daude. Azaldu du egun «pentsaezina» dela krisiaren aurreko etxebizitza erosketa mailara heltzea, baina zorpetzeko moduan ez dauden herritarrak etxea erostera joko dutela, alokairuen prezioak gora egiten jarraitzen badu.

 

"Estatuan alokairua da merkatu librearen ordezkoa, eta arau berberen arabera mugitzen da"

Jon Laonardo. Deustuko Unibertsitateko katedraduna

 

Leonardok ere aipatu du alokairutik jabetzarako mugimendu hori. Haren ustez, herritarrek alokairura jotzen dute merezi badie, errenta kontuan hartuta. Halere, erantsi du ariketa matematiko horrek ez duela kasu guztietarako balio. Izan ere, maileguen baldintzak gogortu dituzte: «Erostea aukeratu ahal izango dute lan egonkorra duten herritarrek, eta prezioaren %20 ordaintzeko adina diru aurreztuta daukatenek».

 

Administrazioen esku hartzea

 

Hiru adituek ondorioztatu dute merkatuak ez duela balio etxebizitza arautzeko. Palomerak eta Juradok gogor egin dute arautzeko beharrik ez dela diotenen kontra. Haien ustez, estatuak esku hartzen du etxeen merkatuan, baina ez herritarren alde. Adibideak jarri dituzte: etxebizitza erosteagatik desgrabatzeko aukera —2006ra arte ezin izan zen egin alokairuarekin—; jabetza pribatuko tituluak; lurraren araudia; hipoteka sistema, alokairuen araudia... «Merkatuak beti daude araututa, eta eraikuntza enpresen eta interes batzuen aldekoa da etxebizitzarena», esan du Palomerak. Merkatuan esku hartzeko era hori etxebizitza eskubide sozialaren alde bideratzeko eskatu dute, eta politika publikoetarako inbertsioa handitzeko.

Leonardoren iritziz, administrazioak «ausart» izan behar luke. Lur eremua eskuratzeko zailtasunen aurrean, zenbait neurri proposatu ditu, batzuk «ulertzen zailak» badira ere: jabetza eskubidearen estatusaa aldatzea, baita etxebizitzarena ere; finantza merkatua moldatzea, eta banku publiko bidez «beste era bateko» finantzaketa eskaintzea; zerga bidez zigortzea etxebizitza inbertsio eta atxikitzea; eta diruz lagundutako etxebizitza politika publikoak sustatzea, baita alokairuan ere.