1. Berrazterketak
Hipoteka mailegu aldakorrak berraztertzeko orduan, Espainiako Aldizkari Ofizialean (BOE) argitaratutako datuak erabiltzen dira, kasu gehienetan berraztertze epea baino bi hilabete lehenagokoak. Hilabete bakoitzeko batez bestekoa hileko azken egunean jakiten den arren, BOEk egun batzuk geroago argitaratzen du, hilaren 1a eta 5a artean (lehen 15a eta 20a artean egiten zuen).
Atzerapen hori garesti ordaindu zuten hipoteka iazko abenduan berraztertu zutenek. Urriko indizearen arabera berraztertu behar izan zuten, eta iazko urrikoa (%5,248) 2007koa baino handiagoa izan zen (%4,647). Beraz, abenduan bertan Euriborra behera egiten ari zen arren, eta aurten are gehiago jaitsiko den arren, lehen baino gehiago ordainduko dute berriro berraztertu arte.
Martxoan hipoteka mailegua berraztertzea tokatzen zaienek nabarituko dituzte Euriborraren gainbeheraren onurak. Urtarrileko batez bestekoa aplikatuko zaie, %2,622koa, duela urtebete baino ia bi puntu txikiagoa.
Jaitsiera are handiagoa izango dute hipoteka mailegua sei hilean behin berraztertzen dutenek, aurreko berrazterketa irailean egin baitzuten, baina uztaileko interes tasaren arabera: uztaileko interes tasa %5,393koa izan zen.
2. Malgutasun eske
Krisi garaia da. Hipoteka mailegua da jende askoren hilabeteko gastu nagusia. Eta batzuek aurten gehiago ordainduko dute, Euriborra minimo historikoetan dagoen arren. Horregatik, hipotekak berraztertzeko orduan malgutasuna eskatu dute Ausbanc eta Adicae elkarteek. Finantza zerbitzuetako erabiltzaileen elkartea da Ausbanc, eta bankuetako, aurrezki kutxetako eta aseguruetako erabiltzaileena Adicae.
«Ez da justua», dio Ana Viscarretek, Adicaeren Nafarroako ordezkariak. «Krisi garaian Euriborraren jaitsierak eragin azkarragoa eta zuzenagoa izan behar du». Viscarretek nabarmendu du jendeak hipoteka maileguagatik gutxiago ordaintzea mesedegarria dela ekonomiarentzat: «Jendeak diru gehiago edukiko luke gastatzeko eta horrek ekonomia suspertzen lagunduko luke».
Aitor Beldarrain Ausbancen EAEko ordezkariaren esanetan, hipotekak berraztertzeko, aurreko hilabeteko indizea erabiltzea proposatu du Espainiako Bankuak, ez bi hilabete lehenagokoa.
Neurri horrek aurkia eta ifrentzua ditu: orain herritarrek lehenago antzemango liekete erreferentzia indizeen jaitsierei, baina etorkizunean baita indizeen igoerei ere.
3. Gutxieneko tasak
Bat baino gehiago, hileroko kuotan jaitsiera espero ostean, konturatu da gehiago ordaindu beharko duela, hipotekaren klausulen artean zorua deritzona duelako, hau da, gutxieneko interes tasa bat: Euriborra gutxieneko horretatik behera jaitsita ere, bezeroak gutxieneko hori ordaindu beharko luke. Gutxieneko tasa %3 ingurukoa izan ohi da, baina badaude %4koak eta handiagoak ere. Euskadiko Kutxak ez du horrelakorik aplikatzen. Kutxak, kasu bakan batzuetan. Gutxieneko interes tasa duen hipoteka mailegurik ez sinatzeko aholkua eman du Aitor Beldarrainek.
Zenbait hipoteka maileguk sabaiak ere badituzte; gehienezko mugak, alegia: interes tasak muga horretatik igota ere, bezeroak muga gisa ezarritako portzentajea ordainduko luke. Gehienezko tasak %10tik gorakoak izan ohi dira.
Alde handia dago gutxieneko interes tasen eta gehienezkoen artean: 1999tik 2009ra Euriborrak ez du gainditu %6a; aldiz, askotan egon da %3tik behera, eta %2tik beherakoa espero da aurten.
4. IRPH
Baina dena ez da Euriborra. Hipoteka mailegu guztiak ez dira Euriborraren arabera ematen. Badira beste indize batzuk: IRPH, CECA eta MIBOR, esaterako. Hipoteka Maileguen Erreferentzia Indizea da IRPH. Hiru IRPH mota daude: bankuena, aurrezki kutxena eta bien batez bestekoa. IRPH finantza erakundeek hilabete jakin batean hiru urterako edo gehiagorako ematen dituzten hipoteka maileguen interesen batez bestekoa da. Aurrezki kutxen IRPHren kasuan, aurrezki kutxek eman- dakoena, eta bankuen IRPHren kasuan, bankuek emandakoena.
Bat baino gehiago hilabeteotan konturatu da bere hipoteka mailegua Euriborraren araberakoa beharrean IRPHren araberakoa dela. Hilero kuotan jaitsiera espero ostean, igoera edota jaitsiera apala izan dute.
IRPH Euriborra baino garestiagoa baita: emandako hipoteka maileguen batez bestekoa da, finantza erakundeek aplikatutako diferentzialak aintzat hartzen dituena (normalean IRPHri ez zaio diferentzialik aplikatzen).
2000tik 2009ra IRPH beti izan da Euriborra baino altuagoa. Bien arteko batez besteko aldea 1,12 puntukoa izan da, finantza erakundeek Euriborrari gehitzen dizkioten diferentzialak baino gehiago. Iazko abenduan eta aurtengo urtarrilean bien arteko aldea aspaldiko handiena izan da, bi puntutik gorakoa.
Hipoteka mailegua urtarrileko tasetan oinarrituta berraztertuz gero, IRPHn oinarritua duenak Euriborrean duenak baino 2.000 euro gehiago ordainduko ditu urtean, idealista.com-ek egindako kalkuluen arabera (200.000 euroko hipoteka batean eta Euriborra duenari %0,75eko diferentziala aplikatuta).
IRPHren aldekoek esan ohi dute IRPH Euriborra baino egonkorragoa dela, gorabeherak ez direlako Euriborrarenak bezain bat-batekoak.
Euriborraren jaitsierak eragina du IRPHn, finantza erakunde gehienek Euriborrean oinarrituta ematen baitituzte hipoteka maileguak; baina, era berean, finantza erakundeak aplikatzen ari diren diferentzialen igoerak ere eragina du. Beraz, IRPHren jaitsiera askoz ere motelagoa da.
Gaur egun hipoteka mailegu gehienak Euribor indizea aintzat hartuta ematen dira. Baina ez dira gutxi IRPHren arabera emandakoak. Espainian %20 ziren 2004an.
5. CECA
Espainiako Aurrezki Kutxen Konfederazioa da CECA. Aurrezki kutxek emandako hipoteka maileguen eta mailegu pertsonalen arteko batez bestekoa erabiltzen da CECA indizea kalkulatzeko. Mailegu pertsonalen interesak hipoteka maileguenak baino askoz ere altuagoak izan ohi dira eta, beraz, CECA gainerako erreferentzia indizeak baino garestiagoa da.
6. Mibor
Finantza erakundeek Madrilgo merkatuan dirua elkarri uzten dioten interes tasa da. Euriborrarekin egiten den moduan, diferentzial bat gehitzen zaio. 2000tik hipoteka berrietan ez da erabiltzen; urte horren aurretik kontratatutako hipoteka maileguetan erabiltzen da. 2000. urtera arte Miborra zen Espainiako erreferentzia indize nagusia. Miborra desagertu ostean Euriborra nagusitu zen.
7. EBZ
Adicaek salbuespen neurri bat proposatu du: erreferentzia indize gisa Europako Banku Zentralak ezarritako interes tasak aplikatzea eta behin-behinean Euriborra bertan behera uztea. Kasu gutxitan erabiltzen da EBZren interes tasa.
8. Aldatzeko aukerak
Hipotekak ia bizi guztirako direla esan ohi da. Egia. Baina hipotekaren baldintzak alda daitezke. Gutxieneko interes tasaren klausula dutenei edota aurten gehiago ordaintzea tokatzen zaienei finantza erakundearekin negoziatzeko aholkua eman die Aitor Beldarrainek, Ausbancen EAEko ordezkariak. Finantza erakundeak ez daude baldintzak aldatzera behartuak, baina aldaketak askotan onartzen dituzte, bezeroak ez galtzeko: «Normalean, jendeak lortzen du baldintzak aldatzea. Zergatik? Hipotekaz gain bestelako produktu batzuk ere kontratatzen dituztelako: aseguruak, pentsio planak... Finantza erakundeei bezeroak mantentzea komeni zaie».
Interes finkoa duten hipoteka maileguetan interes hori jaisten saia daiteke. Interes aldakorra dutenetan, gutxieneko tasa kentzen edo diferentziala murrizten. Aldaketa horiek ez lukete gasturik eragingo.
Zenbait kasutan interes finkotik aldakorrera pasa daiteke, edota erreferentzia indizea aldatu, IRPHtik Euriborrera esaterako. Aldaketa horiek egiteko, nobazio eskritura egin behar da eta horrek notaritza eta erregistro gastuak eragiten ditu.
Beste aukera bat hilean ordaindu beharrekoa murriztea baina hipoteka ordaindu beharreko epea luzatzea da. Aukera horren alde eginez gero, aintzat hartu behar da azkenean gehiago ordaintzen dela hipotekarengatik. Espainiako Elkarte Hipotekarioaren esanetan, epea bost urte luzatuta, 100.000 euro bakoitzeko 20 euro aurreztuko lirateke hilean; baina mailegua ordaintzen amaitzean guztira %13 gehiago ordainduko litzateke.
Aldaketa handiagoa da hipoteka mailegua beste finantza erakunde batera eramatea, subrogazioa deitua. Beste finantza erakunde batek baldintza hobeak eskainiz gero, gure finantza erakundeari aurkez diezazkiokegu. Baldintza horiek berdintzeko edo hobetzeko aukera du. Berdinduko ez balitu, hipoteka mailegua lekuz alda daiteke. Baina aldatzeak gastuak ditu. Nagusia, hipoteka bertan behera uzteagatik ordaindu beharreko komisioa, itzultzea falta den kopuruaren %0,5-%1 inguru. Horrez gain, baita notarioaren, erregistroaren eta gestoriaren gastuak ere.
9. Berriak, garestiago
Hipoteka maileguak izan ohi dira mailegu merkeenak. Baina finantza erakundeek garestitu egin dituzte. Espainiako Bankuaren arabera, finantza erakundeek hipoteka berrietan batez beste %4,97ko interesa kobratzen zuten urtarrilean, duela urtebete baino puntu erdi bat gehiago. Finantza erakundeak handitzen ari dira hipoteka maileguetan Euriborrari gehitu ohi dioten diferentziala, hau da, komisioa. Jada ez da ohikoa duela urte batzuk eskaintzen zuten %0,25ekoa, eta kasu batzuetan Euriborrari %1 edo gehiago gehitzen diote.
BERRIA saiatu da jakiten BBK, Euskadiko Kutxa, Kutxa eta Nafarroako Kutxa zer-nolako baldintzak eskaintzen ari diren, baina kutxa horiek ez diote erantzun.
Hipoteka bat kontratatzeko aholkuak
PLANGINTZA EGINHasteko, hilabete bakoitzean ordaindu ahal izango dena kalkulatu behar da, betiere tarte bat utziz, hipotekak edo beste arrazoi batzuek eragindako ezusteei aurre egiteko.
Adicaeren arabera, neurri egokia da diru sarreren herenak hipoteka ordaintzen gastatzea. Hala ere, gaur egun zaila da hipotekan diru sarreren portzentaje hori bakarrik gastatzea.
KONPARATU
Ez konformatu betiko finantza erakundeak egindako eskaintzarekin. Hainbat banku edo aurrezki kutxatara jo eta eskaintzak konparatu. Internet ere aukera bat izan daiteke. Zalantzak izanez gero, kontsumitzaileen elkarteren batera jo daiteke.
Eskaintzak idazteko eskatu.
AZTERTU
Eskaintza bat onartuz gero, sinatu aurretik goitik behera aztertu. Oinarrizko eskaintzaz gain, baita klausulak ere: berraztertze epea, gutxieneko interes tasa duen edo ez...
NEGOZIATU
Denbora pasa ostean hipoteka maileguaren baldintzak merkatukoak baino okerragoak badira, negoziatu baldintza berriak. Ezin bada, beste leku batzuetan galdetu eta aztertu.
