Espekulazioaren gorazarrea

Adreiluaren sukar ustelaren urteetan, Euskal Herrian eraiki nahi izan diren proiektu guztietatik handinahiena eta susmagarriena Gendulain izan da. Zalaparta handiz iragarri zuen UPNren eta CDNren garaiko gobernuak 18.390 etxebizitza egiteko proiektua. 55.000 biztanleko hiri oso bat egin asmo zuten ezerezetik, Nafarroako handienetan bigarrena. Paperak edozeri euts diezaioke; errealitateak, ordea, ez. Zazpi urte geroago, gari soroak eta belarra baino ez dago Nafarroako eraikuntza enpresa nagusiek 130 milioi euroren truke erositako zoruan. Espekulazioari egindako monumentutzarra da, haren gorazarre eroa.

Enrique Miranda arkitekto eta Zizurreko Zendeako hautetsiak zingira batekin parekatzen du Gendulain. «Pauso bat aurrera eginez gero, gero eta gehiago hondoratzen zara eta gero eta zailago da ateratzea». Hori gertatzen zaio Nafarroako Gobernuari. Ez dakiela nola egin atzera, eta horregatik, gaur-gaurkoz, Gendulainek bizirik jarraitzen du, nahiz eta zentzugabekeria hutsa izan. Horregatik, hasieratik proiektuaren aurka borroka egin dutelako, Enrique Miranda zein Pablo Ibañez abokatua sutsu mintzo dira.

Abiapuntua Jose Maria Aznarren gobernuak 1998an onartutako Zoruaren Legearen aldaketan datza. «Babestuak ez zeuden mendialdeko lurrak salbu, gainerako guztiak eraikitzeko modukoak zirela zioen lege hark», dio Mirandak. Hiri inguruetako lurrak erakargarri bihurtu ziren, Iruñerrikoak barne. Diru hotsak erakarrita, Zizurretik hegoaldera den lur eremu zabala etxegileen jomuga bihurtu zen.

2000. urtean sortu zen DS

2000. urtean sortu zen Desarrollo Sostenible de Navarra SL enpresa, 3.000 euroko kapitalarekin. Nafarroako eraikuntza enpresen eta etxe sustatzaileen egitasmoa zen. Bospasei urte geroago, Desarrollo Sosteniblek Gendulaingo kondesaren oinordekoei 3 milioi metro koadroko eremua erosi zien.

Mirandak uste du —eta hipotesi hutsa da— Gendulaingo kondesaren oinordekoek mugitu zutela auzia. 2002 aldera, Zizurreko Zendeako bizilagunen artean ezaguna zen kondesaren oinordekoek bere lurraren zati bat saltzeko asmoa zutela. Alabaina, landa guneko labore zoru zen hura, eta merkatuko prezioan metro koadroko 6-7 euro inguruko prezioa eskura zezakeen. Gobernuak berak, Logroñora doan Bideko Autobidea eraikitzeko zorua desjabetu zuen 3 eurotik beherako prezioan. Kondesaren oinordekoek 2007an Interviu aldizkariari baieztatu ziotenez, eskaintzak jaso zituzten garai hartan, baina itxarotea erabaki zuten. Zortea izan zuten: Desarrollo Sosteniblek 37,5 euroan erosi zien. 112 milioi gehi BEZ zerga; guztira, 130 milioi euro inguru.

Baina nolatan erabaki zuten eraikuntza enpresek jauzi egitea, ziurtatuta izan gabe bertan eraiki zitekeela? Mirandaren ustez, jauzi hura bermatzeko hirugarren aktorea falta zen: Nafarroako Gobernua. Inork ez zuen lurrak hartzen dituen bi udaletara jo, eraikigarria ote zen galdetzera. Desarrollo Sosteniblek gobernuaren atean jo al zuen ? Ez dago frogarik; zantzuak bai. «Litekeena da Etxebizitza departamenduko norbaiti aukera hura proposatu izana. 18.000 etxe eraikitzea pagotxa zen, Nafarroan 80 urterako etxebizitzaren arazoa konpontzen zelako», dio Mirandak.

Garai hartan sozietate publikoek Iruñerriaren hirigintza proiekzioak garatu zituzten, eta Enrique Mirandak esku artean izan ditu hainbat plano, non «Iruñerria osoko zorua eraikigarria dela agertzen den». Beraz, gobernuak «barneratuta» zuen ideia. Formula bat behar zen Gendulaingo 300 hektareak labore lur izatetik zoru eraikigarri izatera pasatzeko, eta operazioa «janzteko», beste zoru batzuk berkalifikatu behar gabe. «Modu bakarra zen zoru publikoa erosteko lehiaketa bat egitea. Ematen du Etxebizitza Departamentuan norbaiti argitxoa piztu zitzaiola», dio Mirandak.

Formula legezkoa bezain aurrekari gabekoa da. «Erabat ezohikoa», azaltzen du Pablo Ibañez abokatuak. Izan ere, lehiaketan kontratistak ziren lur-jabeei proposatzen zitzaien zorua erostea eraikitzeko eskubideen truke: zoru hori eraikigarri egitean, DSko enpresek baimena izango zuten eraikitzeko. «Juridikoki, pareko balioa duten bi ondasunen arteko trukea izan behar du truke kontratu batek [gaztelaniaz, permuta]», dio Ibañezek, eta Mirandak gaineratu: «Hor dago tranpa». Izan ere, lehiaketan Gendulaingo proiektuari gehienezko puntuazio eman zitzaion, nahiz eta lur transferentziari preziorik ez zion jarri DSk lehiaketan.

«Logikoena zen operazioak prezio bat izatea. Bada ez,eskaintza hark ez zuen preziorik», dio Mirandak. «Eta preziorik ez badago, izugarrizko negozioa ari zara bultzatzen. Hura ez zen salerosketa bat, hura izugarrizko negozioa zen», gaineratu du Ibañezek. Behin lehiaketa irabazita, Desarrollo Sostenible eta Nasursa sozietate publikoaren arteko salmenta kontratua sinatu zenean, notarioak prezio bat jartzera behartu zuen, eta, orduan bai, prezioa jarri zitzaioan. Lehiaketak gehienez baimentzen zuena:30 euro metro koadroko, 90 milioi guztira.

Hala ere, bi irregulartasun izan ziren. Lehenik, lehiaketan Desarrollo Sosteniblek90 milioi euroan baloratu izan balu zoru hura, agian, ez zukeen lehiaketa irabaziko, kanpoan geratu zitekeen. Bigarrenik, egiazki Desarrollo Sostenible zoruaren jabe al zen lehiaketara aurkeztean? Epeak oso garrantzitsuak dira. Lehiaketa 2005ko uztailaren 4an deitu zen eta hiru hilabete eman. Oinordekoen eta Desarrollo Sostenibleren salmenta urriaren 20an gauzatuzen, eta sei egun geroago, epea amaitzear zenean, aurkeztu zuen proposamena DSk.

Nafarroako Kutxaren kreditua

Teorian, 2005ko urriaren 20an kondesaren oinordekoei 130 milioi ordaindu zien DSk. Alabaina, 2006ko ekainean Desarrollo Sostenibleren akziodunen batzarrean gai zerrendako puntu batean honako gaia agertu zen: «Nafarroako Kutxaren kreditu polizaren sinadura». Kreditua sinatu gabe bazegoen, posible da Desarrollo Sostenible lurraren jabe gisa agertu izana eta lehiaketa irabazi izana?

Hemen sartzen da jokoan laugarren aktore nagusia: CAN Nafarroako Kutxa. Desarrollo Sostenibleren 2006ko ekaineko aktak erakusten du gutxienez kreditua finantzatu duten erakundetako bat (bakarra?) CAN izan zela. Beraz, gaur egun DSko enpresek haren egungo jabeari (Caixabank) pagatzen diote mailegua; itota dagoen enpresari kreditua luzatu edo zuzenean zoruarekin geratu beste irtenbiderik ez du Caixak.

Alabaina, lehiaketa hark beste arazo handi bat du. Eskubide eraikigarrien truke zorua eskaintzeko formula hura ez da doakoa nafarrentzat. Gobernuak konpromiso bat hartu zuen Desarrollo Sosteniblerekin. Legearen arabera, administrazio publikoek dute hirigintza planifikatzeko eskumena, baina gobernuak uko egin zion eskubide horri: Gendulain zoru eraikigarritzat jotzera behartuta zegoen. «Bestela, gari sail bat baino ez zuten izango enpresek. Konpromiso horrekin gobernuak ez zuen planifikatzeko askatasunik», dio Mirandak.

Pablo Ibañezen ustez, dena «aurretik prestatuta» zegoen tankera du. «Nire ustez, hori ere frogatu egin genuen auzitegian». Enrique Mirandak hautetsi moduan helegitea jarri zuen formula haren aurka, baina Nafarroako Auzitegi Nagusiak arrazoi eman zion gobernuari, eta legezkotzat jo zuen. «Egia da ere orain arte eurek den-dena irabazi dutela auzitegietan», aipatzen du Ibañezek, baina gogora ekartzen du epaiketan Juan Ramon Gancedo arkitektoak peritu gisa egin zuen azterketa: «Gure aldekoa da erabat. Aipatzen du formula baliagarria dela baldin eta jakiten bada zein izango den zoru horren ustiapena; ez dakizunean, aldiz, ez».

Eta zein da ustiapena? Hor datza gakoa. 2006tik hiru urteko epea zuen gobernuakLurraldez Gaindiko Sektore Plana (PSIS) garatzeko. Milioi bat euro gastatu du gobernuak. AH&Asociados enpresak landu du PSIS plana eta memorian kalkulatzen du zein izan daitekeen ustiapena. Etxe etalokal guztiak salduz gero, 733,9 milioi euro lortuko lirateke. Hala ere, urbanizazio kostuak ere handiak dira, barrukoak zein kanpokoak —errepide, ur hornidura, estolda eta komunikazio sareak...—: guztira337,5 milioi euro. Hots, 396 milioi euroko negozio potentziala eta horietatik %75 (297 milioi) Desarrollo Sosteniblerentzat. Zoruaren kostua kenduta, 170 milioi.

Burbuilaren leherketarekin amesgaizto bihurtu da Gendulain, baina paradoxikoki Gobernuak ez du amaitutzat eman. Desarrollo Sosteniblerekin hartutako konpromisoak harrapatuta dauka. «PSIS eta urbanizazioa», dio Ibañezek. PSIS egin da, eta garatze hutsagatik jada Gendulain zoru eraikigarri da, baina urbanizazioa egiteke dago. Lursailak banatzeko bi urteko epea du eta Luis Zarraluki kontseilariak esan du egingo dela. Ondoren, PSISen arabera, 5 eta 20 urte arteko epea dago urbanizaziorako.

Luis Zarraluki, DSri lotua

Urrian, Luis Zarraluki egungo Sustapen kontseilariak adierazi zuen uneotan eraikuntza enpresak interes tasetan sei milioi euro ordaintzen ari direla, eta gobernuari bere zatia betetzea dagokiola: «Planifikazioa gaizki egin zela ados nago. Garai hartan administraziotik kanpo nengoen, baina konpromiso hori hartu zen eta kontratuak betetzeko daude». Zarralukik planifikazioa kritikatu arren, Desarrollo Sostenibleko bi enpresetan goi karguak izan ditu: Larcovi (2003tik 2007ra) eta MRA (2007tik 2011ra arte).

Alabaina, nork finantzatuko luke urbanizazioa eta eraikuntza? «Nire iritziz, Nasursa sozietate sozietate publikoak ez ditu lur sailak banatuko, eta enpresek lurra itzultzeko eskatuko diote. Nasursak urbanizatu gabeko zorua itzuliko die eta orduan enpresek administrazioari kalte-ordainak eskatuko dizkiote. Itzuli eurotxoak. Hori da jokaldia». Diru asko izan daiteke. Enrique Mirandaren ustez, irabazi zezaketen dirua eskatzera ausartu daitezke: 200 milioi euro inguru.

Bizirik irauteko beste arrazoia CAN-Caixak bere gain duen aktiboari balio ematea da. Gendulain amaituz gero, %80 edo goragoko galera luke. Horregatik gaur Gendulain proiektu zonbie bat da. Zarralukik dio epe motz eta ertainera ez dela egingo. Eta John Maynard Keynesek zioen modura, epe luzera... denak hilda.